文丨子木

1 都是坑

昨天，带着一大家子人，赶在十一假期的尾巴，回老家去远郊的山上看了看风景。景区是前几年开发出来的，整体观赏体验不错，但唯一的缺点是：实在太挤了。

家里小朋友问，为什么大家这么爱旅游啊？一时没回答上来。

可能是大家日子好过了，怎么也得出来看看；可能是生活太过忙碌，和家人团聚的机会只能落在十一假期；也可能是出于攀比，现在十一不出“门”，都不好意思说自己过了节。

不过老百姓的旅游热情的确刺激了内需消费。

数据显示，2019年小长假七天全国共接待国内游客7.82亿人次，同比增长7.81%；实现国内旅游收入6497.1亿元，同比增长8.47%。

什么概念呢？意味着7天长假，中国一多半的人口都行走在路上。而这7天创造的财富，可以赶得上诸如二线城市沈阳、石家庄一年的GDP。

当然这不是今天的重点。重点是衍生出了另一种消费：旅游购房。

例如这次，景区的旁边就有开发商新建的楼盘，大字报贴着：“十一畅销，山景绝版，一房一山一人生”。

出于职业病，带着全家人溜进了售楼处。好家伙，人头攒动，不比景区外面的少，重要是这里的房子并不便宜，1万多的单价，还略高于市区。

大致转了一圈，销售小姑娘们真是卯足了劲儿吆喝，给游客们讲得头头是道，老大爷大娘们乐开了花。例如：

用健康做营销点的：“在这买房，就是花钱买健康，总比拿着钱上手术台强。”

还有挑唆子女关系的，比如“讲真的，年轻人为什么就没有为老家人多考虑一下呢？他们这一辈子的自由都被剥夺了，年轻的时候听父母的，老的时候还得听子女的。虽然每个人都为他们好，但有时候也得听听他们自己的意见啊”。

遇到父母要买，孩子要劝，双方僵持起来的，这时候还助阵老人，“劝什么劝啊，人家都是子女主动给父母花钱尽孝心，就你，父母花自己的钱你还拦着，自私，不孝！”

最厉害的莫过于打投资的牌：这的房子都是稀缺品，城里人都来买，一定升值赚钱，将来还能给孩子们留一套财产，机不可失。

几轮下来，老人根本抵挡不住凌厉的攻势，乖乖从腰包把钱掏出来，同时脸上充满了赚了百八十万的幸福感。

看到这里，无奈中国的韭菜多，真的不心疼自己的血汗钱。殊不知买这里的楼盘基本是被套的命运，买了就是给当地景区建设做了贡献。

为什么这么肯定？其实很简单，下面我来为大家做剖析。

　

2  旅游的房子

首先，什么叫做旅游地产？

旅游地产满足的需求是度假和养老，其根本是“宜居”。

景色要好，要么依山傍水，要么海阔天空；气候要稳定，终年适温，室外最好是空调26摄氏度；空气要干净，氧气清新充足，吸一口精神兴奋那种；配套要齐全，起码能满足日常生活购物、出行、医疗等。

如果把这些因素都罗列出来，你就知道中国境内大部分都是伪旅游地产。

像我逛的这个山景旅游房。如果夏天旅游旺季去，巍峨大山，小溪潺潺，碧湖绿叶，坐在山间小亭，酌一壶清茶，与三五好友下棋侃人生，惬意的很。而且景区挨着的商业步行街熙熙攘攘，超市美食齐全，也是极为方便。

但一到冬天，这里俨然是另一副景象。天气寒冷，大部分小区都接不上暖气，街上也没有游客，很多房子入住率不到1%，此地沦为空城。当然这样的入住率根本养不活步行街的超市和饭店，大都关了门，做个饭连菜都买不上。

再说交通。附近打不到车，基础交通方式是附近村民的三轮小电动，5块钱起步。路况一般，老人开车怎么能放心？

小区和附近县城的连接只有班车。但班车也仅仅是高峰季节才能保证每天一趟。假设秋天过后候鸟都飞走了，小区很有可能为了缩减运营成本减少班车运营次数。高峰时间，每一个老年人还要拖着一辆买菜小车，挤在班车上。去的时候还可以挤挤，买完东西回来就难说了，这些都是没有保障的。

很难想象，如果老人身体出现了大的问题，无法及时得到最好的医疗救治会是怎样的后果。而且本地人说，当地的120响应时间要1个小时以上，如果夜里老人出现类似心血管疾病，打车打不到，靠120送到最近的县城医院。当地医疗水平有限，还不能接受病人，再辗转到更远的城市，一来二去，基本上已经无望了。

除了北方的山景房，还有南方所谓的海景房。

除了需要考虑到交通、医疗、购物这些基础性配套，还要考虑到一点就是房子的寿命。

海边建造的房子虽然能让你看到广阔无边的大海，听着浪花敲击礁石，但终年受海风、潮湿、暴晒的气候影响，本身寿命就比北方短。屋里所有电器的内部电路会迅速老化，受潮湿影响出现故障的频率比北方要高很多。维护成本会很高。

而且，屋里特别容易发霉，本地人常年居住、常年清理打扫无所谓，如果一年才来几个月的话，上年的被子、枕头等等全部发霉。更别提电器几个月不开机、墙面长达半年以上不通风的后果。

所以中国大部分旅游地产是不适合长期养老的。大家一定要明白这一点。

　

3

最真诚的建议

对于投资来说，绝大数旅游地产更是不符合实际的。

景区是没有产业的，更别说年轻人。所以决定了这里的房子不可能有租金收益。而山下的土地可以大批量建房，也导致这里的房源并非是稀缺品。供应足够，何来潜力一说？

那天我趁家人在步行街吃饭，专门坐电动三轮车跑到旁边的几个小区。发现卖二手房的不少，大都在窗户上贴的售卖信息。给业主打电话一问，房价还比新房便宜50%，没人买，最重要的是已经挂牌了半年之久。新房房价远大于二手房，这就是供过于求的典型现象。

所以到头来可以总结：这里的房子90%是外地人买走的，而且都是旅游时一时兴起，被售楼处套路了。然后发现，住也没法住，白菜价也卖不了，只能放在这干耗着。然后眼巴巴继续看着新来的游客闯进售楼处接手新房，一轮接一轮，不断循环下去。

据权威机构数据测算，中国旅游地产的空置率达到80%。

要记得，目前买到一套称心如意的，可投资的旅游地产真的是小概率事件。千万不要因为一时兴起，被售楼处销售花言巧语一番，就一拍脑袋决定买房了。如果家中父母身体健康，完全可以每年全国各地轮着在度假式公寓里居住、旅游。

但有人也说了，我一定要给父母买一套养老房。

例如前段时间，一位读者留言：父母辛苦大半辈子了，身体不好，北方严寒家里暖气又太热，一冷一热很容易引发冠心病，所以他的梦想就是给父母在南方找一个景色宜人的地方，买套房。当然资金仓促，更想着几年以后升值，卖个好价钱，相当于给自己的改善房助力一把。

投资旅游地产的难度要比正常难的多，当然事无绝对，根据以往经验，下面是我的几点建议。

1、不要买三流景区的房子。客流量本来就小，而且游客大都是景区附近的居民。房子租不出去，更卖不出去。空置率太高，普遍拖欠物业费，如果时间太长，物业公司破产，那么这个小区就等同于荒废了。

2、不要买交通差劲的房子。商业不好可以招，医疗差劲可以引，但一切的前提是交通畅通。有时候，时间和效率的绝对价值高于一切，体验过的人i自然明白。

3、不要买野盘。旅游地产的维护费用和配套是需要有人去保障的，地方无法保障，那就只能指望开发商的品牌信誉。有的开发商资金能力强，可以引进自带商业和医疗配套，有的甚至可以把优质小学的资源引进来，完全满足自住需求。当然这种规模性的旅游小镇不多，价格也不便宜。但起码是保值的。

4、不要买小产权旅游地产。可以说，小产权旅游地产99%都是深坑，另外1%还在建坑的路上。尤其是景区小产权基本没有法律保障，五证不全也没人管。但是当政策下来后，一夜之间说拆就拆。我有一个朋友去年买了海南陵水国茂清水湾，结果人都住进去了，被判定为违法建筑。已经交了房，却被要求三日内清理全部物品，自行撤离。和他一起的，有1000多户。

上面是我对旅游地产所有的见解，如果你感觉太复杂，那么我给你最后一条建议。如果有实力，还是买经济较强的核心旅游城市，或者周边景区的房子，具体看2019年年度旅游城市榜单。